Aannemer in gebreke stellen: wat de wet vraagt en wat u daarna kan doen

Een aannemer in gebreke stellen betekent dat u hem formeel vraagt zijn contract na te komen. Zo staat het in artikel 5.231 van het Burgerlijk Wetboek: de opdrachtgever laat duidelijk en ondubbelzinnig weten dat hij nakoming eist. Dat is de eerste stap voor u het contract kan ontbinden, schadevergoeding kan vragen of een andere aannemer kan laten afwerken. De wet legt daar geen vaste vorm voor op, maar wie later zijn gelijk wil halen, moet kunnen bewijzen dat de brief vertrok en aankwam.

Dit stuk legt uit wat de wet regelt en wat u praktisch vastlegt. Het is geen juridisch advies: bij een groot bedrag of een contract dat u wil laten ontbinden, vraagt u best raad aan een advocaat.

Wanneer stelt u een aannemer in gebreke?

Zodra de aannemer zijn afspraken niet nakomt en een gesprek niets oplost. De meest voorkomende situaties:

• De aannemer werkt niet verder of komt niet afwerken, en de werf ligt stil.
• U betaalde een voorschot en de aannemer start niet.
• De afgesproken uitvoeringstermijn is ruim overschreden.
• Gebreken worden niet hersteld, ook niet na de oplevering.
• Het werk wijkt af van de offerte of de plannen.

Voor de meeste stappen die daarna komen, is de ingebrekestelling verplicht. Het Burgerlijk Wetboek kent vijf sancties bij niet-nakoming, en voor vier ervan moet eerst een ingebrekestelling vertrekken. Ze is niet vereist als ze geen nut meer heeft, bijvoorbeeld als de aannemer zelf laat weten dat hij niet verder werkt. Stuur ze in dat geval toch: dan staat de situatie zwart op wit.

Wat zet u in een ingebrekestelling?

Er bestaat geen verplicht model. Wat wel moet: de aannemer moet uit de brief begrijpen wat u van hem eist. Deze elementen horen erin:

Stuur de ingebrekestelling aangetekend of per mail met ontvangstbewijs, en bewaar een kopie. Blijf ook daarna schriftelijk communiceren: afspraken aan de telefoon kan u later moeilijk bewijzen.

Welke termijn geeft u de aannemer?

Een redelijke termijn, die past bij wat er nog moet gebeuren. Een lekkende kraan herstellen vraagt minder tijd dan een dak afwerken. De wet, het contract of de goede trouw kunnen vereisen dat u een termijn toekent. Staat er in uw contract een termijn of een procedure bij vertraging, dan volgt u die. Bij een contract onder de wet Breyne staan de uitvoeringstermijn en de vergoeding bij vertraging verplicht in het contract.

Wat kan u doen als de aannemer niet reageert?

Opschorten mag zonder voorafgaande ingebrekestelling, maar alleen te goeder trouw: u houdt een schijf in voor werk dat niet of slecht gebeurde, niet het hele bedrag voor een klein gebrek.

Ontbinden kan via de rechter. U kan ook zelf ontbinden met een schriftelijke kennisgeving die de tekortkomingen opsomt, maar dat doet u op eigen risico. Voldeed u niet aan de voorwaarden, dan is uw kennisgeving onwerkzaam en loopt het contract gewoon verder.

Kan u ook stoppen zonder dat de aannemer in fout is?

Ja. Een aanneming tegen vaste prijs kan u altijd eenzijdig verbreken, ook als het werk al begonnen is. Volgens artikel 1794 van het oud Burgerlijk Wetboek betaalt u de aannemer dan zijn uitgaven, zijn arbeid en de winst die hij had kunnen maken. Voor contracten vanaf 1 september 2027 regelt het nieuwe boek over bijzondere contracten dat op een gelijkaardige manier. Die weg kost geld, maar geeft zekerheid als de verhouding met de aannemer onwerkbaar is.

Hoe legt u de staat van een half afgewerkt huis vast?

Wat er af is en wat niet, wordt later de kern van elke discussie. Leg het vast voor iemand anders verder werkt.

• Foto's en video, per ruimte en per gevel, met de datum. Fotografeer ook details: aansluitingen, leidingen voor ze dichtgaan, scheuren.
• Een lijst van de werken volgens de offerte, met per post wat af is, half af of niet begonnen.
• Wat u betaalde tegenover wat uitgevoerd is: facturen, betalingsbewijzen, schijven.
• Materiaal op de werf: wat staat er, wie betaalde het.
• Een tegensprekelijke vaststelling samen met de aannemer, of door een onafhankelijke deskundige als er twijfel is.

Met die gegevens kan een andere aannemer een offerte maken voor het resterende werk. Hoe u die leest, staat in offerte aannemer: waar op letten.

Kan u eerst bemiddelen?

Vaak loont dat. FOD Economie verwijst naar twee wegen. De Verzoeningscommissie Bouw behandelt technische geschillen, zoals scheuren en lekken. Haar diensten zijn niet gratis, maar goedkoper dan een proces. De Consumentenombudsdienst komt gratis tussen in niet-technische geschillen, zoals een factuur of een termijn. Een aannemer is niet verplicht mee te werken, tenzij hij dat vooraf in het contract beloofde.

Wat als de aannemer failliet is?

Dan stelt u geen aannemer meer in gebreke, maar richt u zich tot de curator. Hoe dat gaat en wat de wet Breyne dan dekt, leest u in aannemer failliet tijdens de bouw.

Wat is de volgende stap?

Stuur de ingebrekestelling, leg de werf vast en wacht de termijn af. Wil u daarna weten wat het resterende werk kost, vraag dan een offerte op basis van de staat van de werf. Bij SN Group is de offerte vrijblijvend en komt er eerst een gratis plaatsbezoek. Voor een eerste indicatie is er de rekentool, en wat SN Group bij een renovatie doet, staat op de pagina renovatie. Wie de volgende keer vooraf wil controleren, leest een goede aannemer vinden.