Aannemer failliet tijdens de bouw: wat u nu doet en waar u recht op hebt

Gaat uw aannemer failliet terwijl uw woning in aanbouw of in renovatie is, dan neemt een curator de onderneming over. Hij beslist of uw contract verder loopt. U geeft uw vordering aan in het register, ten hoogste dertig dagen na het vonnis, en u bekijkt of uw contract onder de wet Breyne valt. Dan heeft de aannemer een waarborg moeten stellen die u beschermt.

Dit stuk legt uit wat de wet regelt. Voor uw eigen dossier, zeker bij grote bedragen, vraagt u advies aan een advocaat.

Hoe weet u of uw aannemer failliet is?

De curator maakt het vonnis van faillietverklaring binnen vijf dagen bekend in het Belgisch Staatsblad. Daar staan de naam van de curator en de termijn om uw vordering aan te geven. In KBO Public Search ziet u bij de onderneming de juridische toestand, met de datum. Vink bij het zoeken de filter op actieve ondernemingen uit, anders vindt u een failliete onderneming niet.

Stopt de aannemer met werken zonder dat er een faillissement is, dan gaat het om een conflict, niet om een faillissement. Lees dan aannemer in gebreke stellen.

Wat doet de curator met uw contract?

Een faillissement maakt geen automatisch einde aan uw aannemingscontract. De curator beslist zelf of hij het verder uitvoert of beëindigt. U kan hem schriftelijk aanmanen om dat binnen vijftien dagen te beslissen. Neemt hij binnen die termijn geen uitdrukkelijke beslissing, dan geldt de overeenkomst als beëindigd. Uw schade door die beëindiging komt dan bij uw vordering in het faillissement.

In de praktijk zet een curator een bouwcontract zelden voort, omdat er geen personeel of materiaal meer is. Toch is de aanmaning belangrijk: ze geeft u zekerheid en een datum, voor u een andere aannemer aanspreekt.

Hoe geeft u uw vordering aan?

U dient uw vordering in via het Centraal Register Solvabiliteit (RegSol), met uw eID of een andere sterke aanmelding. Zet erin wat u betaald hebt voor werk dat niet uitgevoerd is, en de schade die u lijdt. Voeg het contract, de facturen en de betalingsbewijzen toe.

Wie te laat is, verliest niet alles. U kan nog opname vorderen, maar dat recht verjaart een jaar na het vonnis, en u deelt alleen in wat dan nog niet verdeeld is. Hoeveel u uiteindelijk terugziet, hangt af van wat de curator te gelde maakt en van de schuldeisers die voorgaan. Reken er niet op om uw werf mee af te werken.

Wat beschermt de wet Breyne bij een faillissement?

De wet Breyne geldt als u een woning laat bouwen en betaalt voor ze af is: nieuwbouw, sleutel op de deur, vaak ook casco. Bij een aankoop met verbouwing geldt ze als de verbouwing minstens 80% van de verkoopprijs kost en meer dan 18.600 euro. De wet noemt verbouwing alleen samen met zo'n aankoop. Staat er in uw renovatiecontract niets over de wet Breyne, laat dan nakijken of ze toch geldt.

Valt uw contract eronder, dan moest de aannemer een waarborg stellen. FOD Economie zegt dat die u beschermt als de onderneming haar verplichtingen niet nakomt, bijvoorbeeld bij een faillissement.

Op die waarborg hebt u als opdrachtgever een voorrecht: andere schuldeisers van de aannemer gaan niet voor. Neem contact op met de instelling die de waarborg gaf; de gegevens staan in uw contract.

Ontbreekt de waarborg, dan kan u de nietigheid van het contract inroepen, maar alleen voor de voorlopige oplevering. Daarnaast beperkt de wet uw risico op een andere manier: het voorschot is hooguit 5% van de prijs, en de schijven mogen niet hoger dan de prijs van de uitgevoerde werken. Wie zich daaraan hield, heeft bij een faillissement weinig betaald voor werk dat er niet is.

Wat met de tienjarige aansprakelijkheid als de aannemer failliet is?

Een aannemer is tien jaar aansprakelijk voor grote gebreken die de stevigheid van het gebouw raken. Een failliete onderneming kan dat zelden nog betalen. Daarom bestaat sinds 2018 een verplichte verzekering, maar niet voor elk werk. Ze geldt voor een woning waarvoor een architect verplicht is en waarvan de vergunning is afgeleverd na 1 juli 2018. Ze dekt de soliditeit, stabiliteit en waterdichtheid van de gesloten ruwbouw, niet de afwerking.

De gegevens van de polis staan in alle contractuele documenten, en u kreeg het attest voor de start van de werken. Of en hoe de verzekeraar tussenkomt als de aannemer niet meer bestaat, staat niet in de wet zelf. Neem contact op met de verzekeraar, met het polisnummer en een beschrijving van het gebrek.

Voor contracten vanaf 1 september 2027 vervangt een nieuw artikel in het Burgerlijk Wetboek de huidige regel over de tienjarige aansprakelijkheid. Voor lopende contracten blijft de oude regel gelden.

Hoe laat u een stilgevallen werf afwerken?

Zodra de curator besliste, of de termijn van vijftien dagen verstreken is, kan u een andere aannemer vragen het resterende werk te prijzen. Een nieuwe aannemer heeft daarvoor nodig:

• De staat van de werken, met foto's per ruimte en per gevel en de datum erbij. Laat de vaststelling bij voorkeur tegensprekelijk of door een deskundige doen als er discussie kan komen over wat af was.
• De plannen en de vergunning, en bij nieuwbouw de EPB-gegevens.
• Het oude contract en de meetstaat, met wat betaald is en wat niet.
• Wat er op de werf staat aan materiaal. Haal niets weg en verwerk niets zonder te weten van wie het is: vraag het de curator.

Reken op een nieuwe offerte en een nieuwe planning. Een andere aannemer neemt de garantie van zijn voorganger niet over, en zal vaak eerst controleren wat er al staat. Ruwbouw die buiten blijft staan, heeft bescherming nodig tegen regen en vorst; vraag of dat eerst kan. Hoe u een offerte leest en vergelijkt, staat in offerte aannemer: waar op letten.

Hoe beperkt u het risico op voorhand?

• Controleer de aannemer in de KBO en vraag naar zijn verzekering, zie een goede aannemer vinden.
• Betaal een klein voorschot en daarna per uitgevoerd deel.
• Laat bij nieuwbouw in het contract zetten dat de wet Breyne geldt en welke waarborg er is. Meer in sleutel op de deur.
• Bewaar elke factuur, elk betalingsbewijs en elke schriftelijke afspraak.

Wat is de volgende stap?

Leg de werf vast, geef uw vordering aan en wacht de beslissing van de curator af. Daarna vraagt u een offerte voor het resterende werk. SN Group bouwt nieuwbouw en renoveert in Gent en Oost-Vlaanderen; wat we doen, staat op de pagina nieuwbouw. Voor een eerste indicatie van wat het werk kost, is er de rekentool.