Huis renoveren of afbreken: wat is in 2026 de betere keuze?

Renoveren of afbreken was lang een rekensom waarin de btw de doorslag gaf: 6% voor renovatie, 21% voor wat nieuw was. Sinds 1 juli 2025 bestaat er in heel België een permanente regeling van 6% voor afbraak en heropbouw. De btw beslist dus minder vaak. Wat overblijft, zijn de staat van het huis, de EPB-eisen, de premies en de vraag wat u wilt bewaren.

Wat is het verschil tussen renoveren en afbreken en heropbouwen?

Bij een renovatie blijft de structuur staan: fundering en draagmuren gaan mee, de rest wordt vernieuwd. Bij afbraak en heropbouw gaat het huis volledig tegen de grond en komt er een nieuwe woning op dezelfde plek. Daartussen ligt de totaalrenovatie tot op de ruwbouw, waarbij alleen de draagmuren en de fundering blijven.

Het onderscheid is niet alleen technisch. De fiscus, de EPB-regels en de premies kijken elk op hun manier naar wat er blijft staan.

Wanneer krijgt afbraak en heropbouw het verlaagde btw-tarief?

De regeling kent vier sporen: de bouwheer die er zelf gaat wonen, sociale verhuur, rechtstreekse private verhuur en de verkoop van een heropgebouwde woning. Voor de meeste gezinnen telt het eerste spoor:

• U bent een natuurlijk persoon en gaat zelf in de woning wonen.
• De bewoonbare oppervlakte is niet meer dan 200 m².
• Het is uw enige en eigen woning. Sinds de nieuwe regeling kijkt de FOD per persoon: gehuwden en samenwonenden gelden niet langer als een eenheid.
• U dient de verklaring vooraf via MyMinfin in. Een laattijdige verklaring geeft het lage tarief alleen voor btw die daarna opeisbaar wordt.
• De voorwaarden blijven gelden tot het einde van het jaar waarin vijf jaar na de eerste ingebruikneming verstreken is. Verandert er iets, dan betaalt u het voordeel geheel of deels terug.

Bij verhuur aan een natuurlijk persoon moet u 15 jaar verhuren. Een heropgebouwde woning verkopen aan 6% kan voor een koper die er zelf gaat wonen, tot 175 m².

Wat betekent het tarief in euro? Op een heropbouw van 300.000 euro exclusief btw betaalt u 18.000 euro btw in plaats van 63.000 euro. Dat is 45.000 euro verschil.

Welke EPB-eisen krijgt u als u heropbouwt?

Een herbouw na volledige sloop is voor de EPB-regelgeving een nieuwbouw. Dat betekent voor een bouwaanvraag in 2026:

• Een E-peil van maximaal E30, dat zakt naar E26 als de hernieuwbare energie ontbreekt.
• Een S-peil van maximaal S28, met een luchtdichtheidsmeting.
• Minstens 15 kWh per m² hernieuwbare energie uit zon op het terrein.
• Een installatierendement van 130 procent voor centrale verwarming, in de praktijk minstens een hybride warmtepomp, en een vertrektemperatuur van hoogstens 45 graden.
• Daken, muren en vloeren met een U-waarde van hoogstens 0,24 W/m2K.
• Een volledig ventilatiesysteem, systeem A, B, C of D.

Bij renovatie is de lat lager. Een gewone renovatie heeft geen E-peileis. Wordt het een ingrijpende energetische renovatie, waarbij minstens 75 procent van de buitenschil geïsoleerd wordt en de verwarming volledig vervangen, dan geldt E60 en 20 kWh per m² hernieuwbare energie.

De strenge eisen zijn geen straf: een nieuwbouw die ze haalt, verbruikt weinig en heeft geen grote ingrepen meer nodig. Maar ze kosten geld bij de bouw, en dat hoort in de vergelijking.

Wat kost renoveren tegenover afbreken en heropbouwen?

Een officiële prijs bestaat niet. De sectorcijfers van Bouwinfo zetten een volledig uitbestede totaalrenovatie op 2.500 tot 3.000 euro per m² en een uitbestede nieuwbouw op 2.000 tot 2.500 euro per m², telkens exclusief btw. Een zware renovatie is per m² dus niet automatisch goedkoper dan nieuw bouwen.

Een bouwer als House Of Steel rekent voor een nieuwbouw sleutel op de deur 1.800 tot 2.500 euro per m²; Matexi citeert 2.168 euro per m² zonder grond. Bij heropbouw komen de afbraak, de afvoer en eventuele asbestverwijdering erbij. Voor die posten vonden we geen betrouwbare sectorprijs; vraag ze apart in de offerte. Een eerste indicatie voor beide wegen geeft de rekentool.

De prijzen van totaalrenovatie per m² en nieuwbouw per m² staan in hun eigen gids, met de bronnen.

Wanneer kiest u beter voor renovatie?

• De structuur is gezond. Fundering, draagmuren en balken zijn in orde en er is geen structureel vochtprobleem.
• U wilt het karakter houden. Een gevel, een trap of plafonds die u wilt bewaren, gaan bij afbraak verloren.
• Het volume past. Een woning die groot genoeg is en een indeling heeft waar u mee verder kan, hoeft niet tegen de grond.
• U valt in een premiecategorie. In inkomenscategorie 3 en 4 lopen de premies voor dak, muur en ramen op tot 50 procent tot 5.750 euro voor het dak alleen.
• Er ligt een renovatieplicht. Wie sinds 1 januari 2023 een huis met label E of F kocht, moet binnen 6 jaar naar label D. Afbreken mag ook: gebouwen die binnen 6 jaar gesloopt worden, vallen buiten de plicht.

Wanneer is afbreken en heropbouwen verstandiger?

• De structuur moet toch weg. Bij verzakte funderingen, scheuren in draagmuren of rotte balken blijft er na de strip weinig over om te renoveren.
• U verliest het renovatietarief al. Voor 6% renovatie moet 50% van de dragende structuur behouden blijven, gemeenschappelijke muren niet meegerekend. Wie toch bijna alles vervangt, kan beter de regeling voor afbraak en heropbouw gebruiken.
• De indeling werkt niet. Een huis met te kleine kamers, te weinig licht of verdiepingen die niet aansluiten, is na een renovatie nog altijd dat huis.
• U wilt een woning die zonder latere ingrepen klaar is. Een herbouw volgt de eisen voor nieuwbouw en heeft geen fossiele verwarming of aardgasaansluiting.

Wat moet er voor de afbraak geregeld zijn? Een destructieve asbestinventaris van het gebouw, een vergunning voor de nieuwbouw en, als er meer dan een aannemer op de werf komt, een veiligheidscoördinator. Die is verplicht vanaf twee of meer aannemers.

Hoe beslist u?

Laat de woning eerst technisch bekijken: dak, fundering, draagmuren, vocht en asbest. Pas dan weet u wat een renovatie echt vraagt. Leg daarna twee offertes per post naast elkaar, een voor renovatie en een voor heropbouw, met de btw apart.

SN Group doet zowel totaalrenovatie als nieuwbouw. Bij een plaatsbezoek kijken we samen welke weg uw woning nodig heeft.