6% btw bij afbraak en heropbouw, en wat met nieuwbouw

Stand op 18 oktober 2026. Bron: FOD Financiën, Afbraak en heropbouw: de regeling vanaf juli 2025 en de wet van juli 2025 in het Belgisch Staatsblad.

Breekt u een woning af en bouwt u op hetzelfde perceel een nieuwe om er zelf te wonen, dan betaalt u 6% btw in plaats van 21%, zolang de bewoonbare oppervlakte niet groter is dan 200 m² en het uw enige woning wordt. Die regeling geldt sinds juli 2025 permanent, in heel België.

Voordien hing het lage tarief af van de gemeente (de stedelijke gebieden) en van een tijdelijke maatregel. Beide zijn afgelopen. Hieronder staan de vier situaties waarin het lage tarief kan, wat u vooraf moet doen en waar het misloopt.

Voor wie geldt het lage tarief?

De regeling kent vier wegen:

De verkoop door een promotor of een particulier is de grote nieuwigheid: vroeger kon dat alleen tijdelijk en in bepaalde zones.

Wat telt als enige woning?

Bij een eerste ingebruikneming na juni 2025 kijkt de FOD Financiën per persoon naar het criterium van de enige woning: gehuwden en wettelijk samenwonenden gelden niet langer als een eenheid. Hebt u nog een andere woning, dan bekijkt de FOD uw situatie apart van die van uw partner.

Hoe lang moet u de voorwaarden houden?

Bij eigen bewoning moeten de voorwaarden vervuld blijven tot het einde van het kalenderjaar, vijf jaar na de eerste ingebruikneming. Bij verhuur is dat 15 jaar, eveneens tot het einde van dat kalenderjaar. Verkoopt u eerder of gaat u er niet wonen, dan betaalt u het voordeel geheel of deels terug.

Welke verklaring dient u in?

Vooraf, vooraf via MyMinfin, met het formulier dat bij uw situatie past. Te laat ingediend, dan geldt het lage tarief alleen voor btw die opeisbaar wordt vanaf de dag van indiening. Een voorschotfactuur van voor de verklaring kan dus aan het volle tarief staan.

Wat valt niet onder het lage tarief?

Ook bij afbraak en heropbouw gaat het fossiele deel van een centrale verwarming (ketel, rookgasafvoer, tank, branders) naar 21%, bij de bouwheer sinds 29 juli 2025. Een warmtepomp krijgt 6%, ook in een nieuwe woning.

Mijn VerbouwPremie is uitgesloten: geen premie bij afbraak en heropbouw. En voor Mijn VerbouwLening: geen lening bij afbraak en heropbouw. Het voordeel zit dus vooral in de btw.

Afbreken of renoveren?

Een renovatie aan het lage tarief kan ook, maar dan moet een groot deel van het oude huis blijven staan. Van de dragende structuur moet minstens 50 procent van de lengte behouden blijven, anders telt het werk als nieuwbouw aan 21%, tenzij u de regeling voor afbraak en heropbouw gebruikt. Wie op het randje zit, kiest dus beter bewust voor een van beide wegen dan halverwege te stranden.

Reken bij sloop ook de voorbereiding mee. Voor sloopwerken moet vooraf een destructieve asbestinventaris van de werkzone opgemaakt worden, en bij een particulier moet de aannemer voor de start vermoedelijk asbesthoudende materialen identificeren.

Ook de renovatieverplichting speelt mee. Kocht u een woning met label E of F en sloopt u ze binnen 6 jaar gesloopt, dan valt u buiten die plicht. Meer in de gids over de renovatieverplichting en de afweging in huis renoveren of afbreken.

Kan nieuwbouw aan zes procent btw?

Als regel niet. Op een nieuwe woning op een lege grond betaalt u 21%, ook in 2026. Er zijn twee uitzonderingen: afbraak en heropbouw zoals hierboven, en de warmtepomp.

Van 2026 tot en met 2030 krijgt de levering met plaatsing van een warmtepomp 6%, ook in nieuwbouw en in een woning jonger dan tien jaar, als u eindverbruiker bent en de woning hoofdzakelijk privé dient. Een hybride warmtepomp, met een tweede niet-elektrisch toestel op hetzelfde systeem, valt erbuiten. Voor nieuwbouw is dat geen detail: een nieuwe woning moet een installatierendement van 130 procent halen, en een aardgasaansluiting is voor nieuwbouw met een vergunningsaanvraag vanaf 2025 niet meer mogelijk. Laat de warmtepomp apart op de factuur zetten, levering en plaatsing samen.

Een uitbreiding telt niet als nieuwbouw zolang het nieuwe deel niet groter dan het behouden oude deel is en er een geheel mee vormt. Dan blijft het renovatie; zie de gids over btw bij renovatie.

Wie u een verlaagd tarief belooft op een gewone nieuwbouw, haalt een oude regel aan. Het regime van de stedelijke gebieden gold alleen nog als overgang en is afgelopen op 30 juni 2025. De tijdelijke maatregel voor de verkoop van heropgebouwde woningen eindigde op 30 juni 2025. Een tekst die nog over centrumsteden spreekt, is verouderd.

Wat betekent het voor uw budget?

Bij nieuwbouw is het verschil tussen 6% en 21% groot. Bouwinfo rekent voor een nieuwbouwwoning waarvan alles wordt uitbesteed 2.000 tot 2.500 euro per m², exclusief btw, architect en grond; de sloop komt daar nog bij. Hoe de prijs per m² is opgebouwd, staat in de gids over nieuwbouw per m².

Uw volgende stap: laat de bouwplaats en het bestaande huis bekijken en vraag een vrijblijvende offerte voor sloop en heropbouw. Zo weet u voor de verklaring bij MyMinfin welke oppervlakte en welke planning u indient.