Omgevingsvergunning nodig bij een verbouwing? Wat sinds maart 2026 vrijgesteld is

Stand op 18 oktober 2026. Bronnen: het Vrijstellingenbesluit op de Vlaamse Codex en de toelichting van het Departement Omgeving.

Voor de meeste verbouwingen hebt u sinds 1 maart 2026 geen omgevingsvergunning meer nodig. Binnenverbouwingen en werken aan alle gevels en daken zijn vrijgesteld, zolang de energieprestatie van het gebouw niet slechter wordt en het bouwvolume gelijk blijft. Een vergunning blijft nodig zodra u bijbouwt, het volume wijzigt, een woning bijmaakt of de functie verandert.

De Vlaamse Regering keurde de nieuwe regels begin februari 2026 goed. Ze gaan verder dan voordien: de vrijstelling voor gevels gold vroeger alleen voor zij- en achtergevels, en de meldingsplicht is zo goed als weg. Hieronder staat per werk wat geldt.

Welke werken zijn vrijgesteld?

Wanneer geldt een vrijstelling niet?

Een vrijstelling geldt alleen onder voorwaarden. Kijk ze na voor u start:

• De woning is hoofdzakelijk vergunde of vergund geacht. Is dat niet zo, dan geldt de vrijstelling niet.
• Er is geen vergunningsplichtige functiewijziging, en het aantal woongelegenheden blijft gelijk. Een woning opsplitsen in appartementen vraagt altijd een vergunning.
• Het gebouw staat niet in de inventaris van bouwkundig erfgoed en niet in werelderfgoedgebied. Voor zulke gebouwen gelden de vrijstellingen voor gevels, daken, buitenisolatie en zonnepanelen op de gevel niet. Beschermd erfgoed volgt de eigen regels van Onroerend Erfgoed.
• De werken zijn niet strijdig met een ruimtelijk uitvoeringsplan, een recente verkavelingsvergunning, een stedenbouwkundige verordening of de voorwaarden van een eerdere vergunning.

Wat met de gemeentelijke regels in Gent?

Een gemeente kan sinds maart 2026 alleen nog een extra vergunningsplicht opleggen voor handelingen op een korte lijst: bomen vellen, houtige beplanting met erfgoedwaarde en handelingen aan erfgoed. Oudere gemeentelijke verordeningen met andere extra plichten vervallen van rechtswege op 6 februari 2028. Tot dan kan het Algemeen Bouwreglement van Gent nog strengere regels bevatten; het werd het laatst gewijzigd op 25 maart 2024.

Concreet voor Gent: een woning kleiner dan 220 m² mag niet opgesplitst worden in appartementen, studio's of kamers. Bekijk bij twijfel het Algemeen Bouwreglement of vraag het na bij de stad.

Wanneer hebt u wel een vergunning nodig?

Bij alles wat het bouwvolume of de functie verandert: een aanbouw of veranda tegen de woning, een uitbouw, een extra verdieping, een extra woongelegenheid, een functiewijziging. Ook werken aan gevels en daken die de energieprestatie slechter maken, vallen buiten de vrijstelling. Bij vergunningsplichtige werken is de medewerking van een architect in principe verplicht, met een aantal uitzonderingen.

Vijf veelgestelde gevallen

• Nieuwe ramen in de voorgevel. Het Vrijstellingenbesluit spreekt van handelingen aan gevels, zonder ramen apart te noemen. Sinds maart 2026 geldt die vrijstelling ook voor de voorgevel, zolang de energieprestatie niet slechter wordt en het volume gelijk blijft.
• De voorgevel langs buiten isoleren. Vrijgesteld tot 26 centimeter, zolang u niet over de rooilijn gaat. Staat de woning op de rooilijn aan het voetpad, dan is dat de grens om na te kijken.
• Een warmtepomp aan de voorgevel. Vrijgesteld sinds maart 2026, tot op 2 meter van de perceelsgrens of tegen een bestaande scheidingsmuur.
• Een dakkapel of een extra verdieping. Het volume wijzigt: vergunningsplichtig.
• Een veranda tegen de achtergevel. vergunningsplichtig, ook als ze vroeger met een melding kon.

Hoe lang duurt een vergunning?

In bepaalde gevallen wordt de gewone procedure eenmalig verlengd met 60 dagen. Komt er geen beslissing, dan geldt de aanvraag als geweigerd. Tegen een beslissing van Gent kunt u binnen 30 kalenderdagen in beroep bij de deputatie van Oost-Vlaanderen; de dossiertaks is 100 euro.

Wat als u zonder vergunning verbouwt?

Dan is het werk niet vergund. Dat speelt bij de verkoop, bij een latere aanvraag en bij handhaving door de overheid, en een volgende vrijstelling kan wegvallen omdat de woning niet meer hoofdzakelijk vergunde is. Twijfelt u, vraag het dan na voor de werken starten, niet erna.

Uw volgende stap: beschrijf wat u wilt laten doen in een offerteaanvraag. Bij het plaatsbezoek bespreken we welke werken onder een vrijstelling vallen en waar een vergunning of architect nodig kan zijn, zodat de planning klopt voor de werken starten. Meer over de aanpak op de pagina renovatie.