Huis kopen met renovatieplicht: wat u voor en na het compromis moet weten

Stand op 18 oktober 2026. Bronnen: vlaanderen.be, Renovatieverplichting en vlaanderen.be, Verkooprecht enige eigen woning. Prijzen zijn sectorcijfers met de bron per regel.

Koopt u een huis of appartement met EPC-label E of F, dan moet u het binnen 6 jaar na de akte renoveren tot minstens label D. Dat staat vast voor elke akte van nu. De vraag voor een koper is dus niet of u renoveert, maar wat het kost en of dat in uw bod zit.

Deze gids volgt de koper: wat u voor het compromis nagaat, wat de werken kosten per vertreklabel, welke steun er nog is en hoe u de termijn plant. De regel zelf, met het schema en de boete, staat in de gids over de renovatieverplichting.

Wat betekent de renovatieplicht voor u als koper?

Elke nieuwe eigenaar van een woning met label E of F valt eronder, ook bij een schenking. De termijn start op de datum van de authentieke akte, niet op het compromis. Wie de akte tekende op 1 februari 2024, moet tegen 1 februari 2030 een EPC met label D hebben.

De verkoper moet de plicht vermelden in de advertentie, compromis en akte. U koopt dus nooit zonder het te weten. Wat de verkoper niet moet geven, is een prijs voor de werken. Die raming maakt u zelf, voor u biedt.

Haalt u label D niet op tijd, dan volgt een boete van 500 tot 5.000 euro, en de plicht blijft bestaan met een nieuwe termijn. Het schema op vlaanderen.be vermeldt nog label C voor aktes vanaf 2028. De Vlaamse Regering heeft aangekondigd dat het beperkt tot label D blijft, maar een besluit is nog niet gepubliceerd. Voor een akte in 2026 geldt label D binnen 6 jaar.

Twijfelt u of de woning die u bekijkt eronder valt? De renovatieplicht-check zegt het in een paar vragen, met uw einddatum erbij.

Wat gaat u na voor u het compromis tekent?

Het EPC en de andere attesten krijgt u van de verkoper. Lees ze voor u een bod doet, niet erna.

De prijsraming op het EPC is afgerond op 500 euro, inclusief btw en zonder premies. Gebruik ze als orde van grootte. De rekenmethode is de versie 26 maart 2019, en vergunning, werfinrichting en asbest zitten er niet in. Wat u tijdens het bezoek zelf kan nakijken, staat in de gids huis bezoeken: waarop letten.

Huis kopen met EPC D, E of F: wat is het verschil?

Het label bepaalt hoeveel werk er tussen u en label D ligt. De officiële omzettingstabel voor oude EPC's geeft de orde van grootte; het echte label rekent alleen de energiedeskundige.

Een woning met label E grenst aan D. Vanuit F lukt het bijna nooit met een ingreep. Ter vergelijking: begin 2026 had een gemiddelde eengezinswoning met een geldig EPC een score van 397 kWh/m² per jaar.

Wat kost de renovatieplicht?

Er is geen officiële prijs. KBC zegt dat een totale renovatie van een woning met een slechte EPC-score kan oplopen tot 125.000 euro. Wie alleen naar label D moet, doet niet altijd alles. Per post geven de sectorbronnen deze vorken:

Twee dingen maken het verschil. De staat van de schil: een dak dat er toch af moet, is duurder dan een zoldervloer isoleren. En wat u er zelf bij wilt: wie toch stript, doet vaak meteen elektriciteit, badkamer of keuken. Hoe u zo'n totaal opbouwt, leest u in renovatiekosten inschatten. De techniek per post staat in de gids van EPC F naar D.

Welke premies en voordelen zijn er nog voor kopers?

Minder dan een paar jaar geleden, en het hangt aan uw inkomen.

• Mijn VerbouwPremie. Eigenaar-bewoners in categorie 3 krijgen voor het dak 35 procent tot 4.025 euro, in categorie 4 50 procent tot 5.750 euro. Wie in categorie 1 en 2 valt, krijgt sinds 1 maart 2026 een premie alleen nog voor een warmtepomp of warmtepompboiler. De woning moet op het net zitten voor 1 januari 2006. Uw categorie berekent de premiecheck.
• Mijn EPC-labelpremie. Gestopt op 1 juli 2026.
• Registratiebelasting. Voor uw enige eigen woning betaalt u 2% verkooprecht. Het aanvullend verlaagd tarief bij een verbintenis tot energetische renovatie is stopgezet voor compromissen vanaf 1 januari 2025.
• Btw. Renovatiewerk aan een woning ouder dan 10 jaar krijgt 6% in plaats van 21%, als de aannemer rechtstreeks aan u factureert. Een warmtepomp staat op 6%. Een nieuwe fossiele ketel bij renovatie op 21%.
• Mijn VerbouwLening. Van 4.000 euro tot 60.000 euro over maximaal 25 jaar, aan 0 procent tot 1,5 procent rente naargelang de categorie. Wie in categorie 1 valt, komt niet meer in aanmerking.

Hoe plant u de werken binnen de termijn?

De termijn lijkt lang, maar ontwerp, offertes, levertijden en het nieuwe EPC aan het eind vragen tijd. Een planning die werkt, loopt in deze volgorde:

• Meteen na de akte. Laat de woning bekijken en vraag offertes per post. Beslis welke werken u doet voor u erin trekt: afbraak, strip en technieken zijn in een lege woning sneller en goedkoper.
• Eerst de schil. Dak of zoldervloer, ramen en muren. Wie ramen vervangt, zorgt voor ventilatie: bij een EPB-plichtige renovatie komen er toevoervoorzieningen in de droge ruimten met nieuwe ramen.
• Daarna de verwarming. Na isolatie is de warmtevraag kleiner, en een warmtepomp wordt kleiner en draait op lagere temperaturen.
• Tot slot het nieuwe EPC. Laat het opmaken door een energiedeskundige type A als alle werken die meetellen af zijn, ruim voor het einde van de termijn. Valt het tegen, dan hebt u nog tijd om bij te sturen.

Werkt u in fases terwijl u er woont, plan dan per fase een stuk woning: eerst de zolder en het dak, dan de ramen per verdieping. De technieken die door de hele woning lopen, zoals ventilatiekanalen, legt u best in een keer.

Wat is uw volgende stap?

Doe voor het bod de renovatieplicht-check: die zegt of de woning eronder valt en tegen wanneer. Schat daarna met de EPC-berekening welke ingrepen het meeste opleveren, en met de rekentool een eerste indicatie voor de werken.

Hebt u gekocht of staat het compromis? Dan maken we graag een offerte per post, zodat u weet wat label D voor deze woning kost en in welke volgorde de werken lopen. Hoe SN Group een energierenovatie aanpakt, ziet u op de pagina EPC-verbetering.