Totaalrenovatie van een rijhuis in Gent: het rekenvoorbeeld

Een rijhuis van 120 m² volledig laten renoveren kost aan de cijfers die bouwplatform Bouwinfo voor een volledig uitbestede totaalrenovatie aanhoudt 300.000 tot 360.000 euro, exclusief btw en architect. Een lichte renovatie van hetzelfde huis, waarbij gevel, dak en indeling blijven, komt op ongeveer 96.000 euro. Dat verschil is geen toeval: het hangt af van wat erin zit en in welke staat de woning is. Hieronder rekenen we het voorbeeld uit, met de bron bij elk getal.

Waarom rekenen we met een rijhuis van deze grootte?

Een Gentse rijwoning is meestal smal en diep, met een voorgevel, een achtergevel en twee gemene muren met de buren. We rekenen met 120 m² bewoonbare oppervlakte. Dat is een aanname voor het voorbeeld, geen gemeten gemiddelde. Heeft uw huis een andere oppervlakte, dan geeft de rekentool een eerste indicatie met uw eigen cijfer.

Twee dingen maken een rijhuis anders dan een open bebouwing. Er zijn maar twee gevels om te isoleren, wat de post isolatie drukt. En alles moet door de voordeur of via de tuin: geen kraan op het erf, containers op straat, materiaal met de hand naar boven. Dat weegt op de werfkosten.

Wat kost een totaalrenovatie van een rijhuis?

Alle bedragen zijn exclusief btw en architect, behalve waar Bouwinfo dat niet vermeldt (de lichte renovatie). De forumcijfers zijn niet onafhankelijk geverifieerd. In een klein huis wegen de vaste kosten, zoals de technieken, zwaarder per m².

De staat van de woning bepaalt waar u valt. Een rijhuis met een gezond dak, droge muren en een stevige vloer zit dichter bij een lichte renovatie. Een huis met opstijgend vocht, een dak dat eraf moet en houten balken die vervangen moeten worden, zit bij de cijfers voor volledig uitbesteed.

Wat kosten de grote posten in een rijhuis?

Voor het geheel zijn er weinig cijfers, per post meer. Zo bouwt u uw eigen raming op:

Wat in deze lijst ontbreekt, is vaak de grootste onbekende in een rijhuis: de ruwbouw. Balken vervangen, een draagmuur weghalen, funderingsherstel of een nieuwe dakconstructie hangen volledig af van wat na het strippen boven komt. Daarvoor bestaat geen betrouwbare prijs zonder plaatsbezoek. En de afwerking is de post die u zelf het meest stuurt: twee identieke woningen lopen volgens Bouwinfo honderdduizend euro uiteen door alleen de keuzes in tegels, keuken en sanitair.

Wat doet de btw bij een rijhuis, en waarom tellen de gemene muren niet?

Renovatie krijgt 6% btw als de woning ouder dan 10 jaar is en na de werken voor meer dan 50 procent als privéwoning dient. Op 100.000 euro aan werken scheelt dat 15.000 euro tegenover 21%.

Bij een rijhuis zit er een valkuil in. Het renovatietarief vraagt dat 50% van de dragende structuur, gemeten in lopende meter, behouden blijft. Gemeenschappelijke muren tellen daarbij niet mee, en een dragende muur die u afbreekt en opnieuw optrekt, geldt als nieuw. Bij een smal huis met twee gemene muren blijven er weinig dragende muren over om mee te tellen. Wie de voor- en achtergevel en de binnenmuren vervangt, kan zo uit het renovatietarief vallen.

Zit u in dat geval, dan is er een andere weg. Afbraak en heropbouw krijgt sinds 1 juli 2025 een permanent tarief van 6% voor een eigen woning tot 200 m², onder voorwaarden. Die afweging staat in de gids huis renoveren of afbreken.

Welke regels gelden in Gent voor de renovatie van een rijhuis?

Vergunning. Een binnenverbouwing zonder functiewijziging en zonder extra woning is vrijgesteld. Sinds 1 maart 2026 geldt de vrijstelling voor werken aan alle gevels, ook de voorgevel, zolang de energieprestatie niet verslechtert en het volume niet wijzigt. Buitenisolatie is vrijgesteld tot 26 centimeter, zonder over de rooilijn te gaan. Haalt u een dragende muur weg, dan geldt de vrijstelling sinds 5 september 2026 alleen als een architect het ontwerp en de controle doet.

Opsplitsen. Een Gentse woning kleiner dan 220 m² mag niet opgesplitst worden in appartementen, studio's of kamers. Een rijhuis van deze grootte blijft dus een eengezinswoning.

Asbest. Een woning van voor 2001 kan asbest bevatten. Voor de werken moet een destructieve asbestinventaris van de werkzone opgemaakt worden. Dat staat los van het asbestattest dat bij een verkoop nodig is.

Renovatieplicht. Kocht u sinds 1 januari 2023 een rijhuis met label E of F, dan moet het binnen 6 jaar na de akte minstens naar label D. Verhuurt u, dan moeten rijwoningen vanaf 2030 minstens label D halen.

Welke premies gelden voor een Gentse rijwoning?

Stad Gent heeft op haar premiepagina geen eigen Gentse premie voor eigenaar-bewoners. De premies komen van Vlaanderen, via Mijn VerbouwPremie, en alleen voor inkomenscategorie 3 en 4 voor de schil:

Wie in inkomenscategorie 1 en 2 valt, krijgt 1.500 euro voor een lucht-waterwarmtepomp en niets voor dak, muur of ramen. Een renovatiecoach van Huis+, de renovatiedienst van de stad, komt gratis langs, maakt een stappenplan en helpt met de premies. Rijwoningen met een verhuurder als eigenaar kunnen de Gentse renovatiesubsidie van 40 procent krijgen, onder voorwaarden.

Wat is de volgende stap voor uw rijhuis?

Reken eerst uw eigen vork in de rekentool met uw oppervlakte en afwerkingsniveau. Daarna komt het plaatsbezoek: pas als iemand het dak, de balken, de gemene muren en de technieken heeft gezien, weet u in welk deel van de vork uw huis valt. Hoe de werken elkaar opvolgen, leest u in het stappenplan voor een totaalrenovatie. Waarom de prijs per m² zo verschilt tussen bronnen, staat in de gids totaalrenovatie prijs per m². Wilt u alleen dak, ramen of badkamer aanpakken, lees dan over deelrenovatie.

Op de pagina totaalrenovatie in Gent ziet u hoe SN Group een rijwoning van strip tot oplevering aanpakt.