Oud huis kopen en renoveren: stap voor stap van bezoek tot oplevering

Stand op 18 oktober 2026. Bronnen per regel in de tabellen en onder het stuk. Prijzen zijn sectorcijfers.

Een oud huis kopen en renoveren is twee aankopen in een: de woning en de werken. De fout die het meeste kost, is ze apart bekijken. Wie biedt op de woning en pas na de akte de renovatie laat ramen, ontdekt het verschil wanneer het niet meer kan. Tel dus voor het bod: koopprijs, registratiebelasting, notariskosten en de renovatie per post met een buffer.

Daarna is het een kwestie van volgorde. Hieronder het stappenplan van bezoek tot oplevering, met de documenten, de fiscaliteit en de vergunning die erbij horen.

Wanneer is een oud huis kopen om te renoveren een goed plan?

Als de structuur gezond is. Fundering, draagmuren en balken bepalen of u renoveert of eigenlijk herbouwt. Een woning met een gezond dak, droge muren en een indeling waar u mee verder kan, levert het meeste op.

Het plan loopt vast bij drie dingen: scheuren in draagmuren, een dak waarvan de constructie rot is, en vocht dat uit de grond komt. Dan moet een renovatie zo diep gaan dat afbreken en heropbouwen het vergelijken waard wordt. Ook dat krijgt sinds 1 juli 2025 permanent 6% btw voor een eigen woning tot 200 m².

Het stappenplan: van bezoek tot oplevering

• Zoeken en bezoeken. Kijk naar de ligging en naar wat duur is om te herstellen: dak, vocht, ramen, elektriciteit en verwarming. De checklist staat in de gids huis bezoeken: waarop letten.
• Documenten lezen. EPC, asbestattest, bodemattest, keuringsverslag en overstromingsscores. Zie de tabel hieronder.
• Ramen voor het bod. Een budget per post, met buffer en btw. Hoe dat gaat, staat in renovatiekosten inschatten.
• Compromis. Met een opschortende voorwaarde voor de lening, en met de renovatieplicht vermeld als het label E of F is.
• Akte. Vanaf deze datum loopt de termijn van een eventuele renovatieplicht, en betaalt u de registratiebelasting.
• Ontwerp en vergunning. Een plaatsbeschrijving, plannen als u de indeling of de structuur wijzigt, en een vergunning waar die nodig is.
• Offertes en planning. Offertes per post, vergelijkbaar naast elkaar, met de btw apart.
• Werken. Strip, structuur, technieken, isolatie en schrijnwerk, afwerking. Bij een totaalrenovatie duurt dat bij SN Group gemiddeld 6 tot 12 maanden.
• Oplevering en nieuw EPC. Een nieuw EPC toont het resultaat, en is bij renovatieplicht het bewijs dat u klaar bent.

De volgorde van de werken zelf, met de duur per fase, staat in het stappenplan voor een totaalrenovatie.

Welke documenten leest u voor het compromis?

De verkoper moet een reeks attesten geven. Samen vertellen ze u wat een bezoek niet toont.

Een keuringsverslag met inbreuken betekent werk na de aankoop. Verkoper en koper kunnen ook afspreken dat de keuring overbodig is omdat de installatie volledig vernieuwd wordt; dat staat dan in de akte, en de koper meldt het aan de FOD Economie. Een volledige vernieuwing kost volgens Bobex 7.000 tot 10.000 euro.

Hoe financiert u aankoop en verbouwing samen?

De lening. Banken bieden een woonkrediet voor aankoop en verbouwing samen. Breng een offerte of een raming per post mee: de bank rekent met het totaal. Daarnaast leent Mijn VerbouwLening 4.000 euro tot 60.000 euro over maximaal 25 jaar, aan 0 procent tot 1,5 procent rente, voor categorie 2, 3 en 4.

De registratiebelasting. Voor uw enige eigen woning betaalt u 2% verkooprecht. De extra verlaging voor wie zich verbond tot een ingrijpende energetische renovatie bestaat niet meer: ze is stopgezet voor compromissen vanaf 1 januari 2025.

De btw op de werken. Een woning ouder dan 10 jaar krijgt 6% op renovatiewerk dat de aannemer rechtstreeks aan u factureert, in plaats van 21%. Op werken van 100.000 euro exclusief btw scheelt dat 15.000 euro. Materiaal dat u zelf koopt, krijgt altijd 21%.

De premies. Mijn VerbouwPremie geeft categorie 3 en 4 een deel van de factuur per werk terug. Wie in categorie 1 en 2 valt, krijgt sinds 1 maart 2026 alleen nog premie voor een warmtepomp of warmtepompboiler. De premiecheck rekent uw categorie uit.

Hebt u een vergunning en een architect nodig?

Minder vaak dan vroeger. Sinds 1 maart 2026 is een binnenverbouwing zonder functiewijziging of extra woning vrijgesteld, en zijn werken aan alle gevels en daken vrijgesteld zolang de energieprestatie niet slechter wordt en er geen volume bijkomt. Buitenisolatie mag tot 26 centimeter zonder vergunning.

Raakt u aan de stabiliteit, dan is sinds 5 september 2026 een architect nodig om onder de vrijstelling te blijven. Een draagmuur uitbreken voor een open keuken valt daaronder. Twijfelt u, doe dan de vergunningscheck of lees de gids omgevingsvergunning bij een verbouwing.

Hoe lang duurt het, en wanneer verhuist u?

Een grondige renovatie duurt bij SN Group 3 tot 6 maanden, een totaalrenovatie van strip tot oplevering gemiddeld 6 tot 12 maanden. Tijdens strip, structuur en technieken is de woning ongeveer 2 tot 4 maanden niet bewoonbaar.

Wie koopt, heeft een voordeel: de woning staat leeg. Plan de zware fases voor u verhuist, ook al betekent dat een tijd dubbele woonkosten. Strippen, leidingen leggen en chape gieten in een bewoonde woning duren langer en kosten meer. Afwerking zoals schilderwerk en een tweede badkamer kan later.

Wat is uw volgende stap?

Voor het bod: de rekentool geeft een eerste indicatie voor de werken, en de renovatieplicht-check zegt of er een plicht op de woning ligt. Hebt u gekocht of staat het compromis, dan komen we langs voor een plaatsbezoek en maken we een offerte per post. Hoe SN Group een renovatie aanpakt, van strip tot oplevering, staat op de pagina totaalrenovatie.